Für private Wohnräume besteht bundesweit eine Rauchmelderpflicht. Wer in welchen Räumen Rauchmelder installieren muss, ergibt sich aus den Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung. Nicht nur in Osnabrück stellt sich sowohl für Vermieter als auch für Mieter regelmäßig die Frage, welche Regelungen in Niedersachsen zu beachten sind. Zur Umlagefähigkeit von Kosten in Mietverhältnissen hat der Bundesgerichtshof wichtige Entscheidungen getroffen.
Wo Rauchmelder zu installieren sind
Seit dem 1. Januar 2016 müssen in Niedersachsen in allen Wohn- und Eigenheimen Rauchmelder installiert sein. Grundlage ist § 44 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Hiernach müssen Rauchmelder in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege zum Treppenraum oder ins Freie dienen, installiert werden. Pro Flur ist mindestens ein Rauchmelder erforderlich. In Einfamilienhäusern, in denen der Treppenraum offen und nicht durch Türen von den Wohnräumen getrennt ist, gilt der Treppenraum als Rettungsweg. Hier ist ebenfalls mindestens ein Rauchmelder im Treppenraum, idealerweise in jedem Geschoss, anzubringen.
In einer Dreizimmerwohnung mit einem Schlafzimmer, einem Kinderzimmer und einem Wohnzimmer, die alle über einen zentralen Flur zugänglich sind, sollten somit insgesamt drei Rauchmelder installiert werden: je einer im Schlafzimmer, im Kinderzimmer und im Flur.
Die Zuständigkeiten für Installation und Wartung
Rauchmelder als Brandschutz Ergänzung sind sowohl in selbstgenutzten als auch in vermieteten Wohnungen vom Eigentümer zu installieren. Die Verantwortung für die Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder obliegt grundsätzlich dem unmittelbaren Besitzer der Wohnung, also in der Regel dem Mieter. Diese Pflicht kann jedoch auch vom Eigentümer übernommen werden. Bei Neubauten liegt die Zuständigkeit für den Einbau der Rauchmelder beim Bauherrn.
Die Wartung der Rauchmelder umfasst vor allem die regelmäßige Überprüfung und gegebenenfalls den Austausch der Batterien. Rauchmelder sollten alle 12 Monate, mit einer möglichen Abweichung von bis zu drei Monaten, gewartet werden. Es ist wichtig, sich dabei an die Anweisungen des Herstellers zu halten, die in der Bedienungsanleitung aufgeführt sind. Nach der Durchführung der Wartungsarbeiten ist es ratsam, eine Aufzeichnung zu machen, die dokumentiert, welche Schritte unternommen wurden und zu welchem Zeitpunkt.
Rauchwarnmelder-Miete und Betriebskosten – das hat der BGH entschieden
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als sonstige Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können (Entscheidung vom 11. Mai 2022, Aktenzeichen VIII ZR 379/20). Dieses Urteil wirkt sich auch auf die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Sondereigentumsverwaltungen aus.
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften wurden Rauchmelder auf Basis von Miet- und Wartungsverträgen installiert, oft mit der Absicht, die Kosten dafür an die Mieter der Wohnungseigentümer weiterzureichen. Durch das BGH-Urteil verliert dieser Ansatz an Attraktivität.
Da in dem Verfahren nur die Kosten für die Miete der Rauchmelder und nicht die Kosten für deren Fernwartung betroffen waren, äußerte sich der BGH nicht zur Frage der Umlagefähigkeit der Wartungskosten. Das Landgericht Berlin betrachtet Wartungskosten für Rauchmelder als umlagefähige Betriebskosten (Urteil vom 8. April 2021, Aktenzeichen 67 S 335/20).
Austausch von Rauchmeldern begründet keine Modernisierungsmieterhöhung
Wenn ein Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchführt, kann er die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung entstandenen Kosten erhöhen. Dies gilt für bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietobjekte nachhaltig steigern.
Jedoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 24. Mai 2023 (Aktenzeichen VIII ZR 213/21) klargestellt, dass der Austausch von Rauchwarnmeldern nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist, sofern damit keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Das bedeutet, dass Vermieter aufgrund des Austauschs von Rauchmeldern die Miete nicht erhöhen dürfen, selbst wenn die ursprüngliche Installation der Rauchwarnmelder keine zusätzlichen Betriebskosten für den Mieter verursacht oder zu einer früheren Mieterhöhung geführt hatte.
