Immobilien werden von Jahr zu Jahr wertvoller. Wer eine eigene Wohnung oder ein Haus besitzt, kann einen Teil seiner Immobilie verkaufen und erhält bares Geld, ohne aus dem geliebten Zuhause ausziehen zu müssen. Mittlerweile bieten bereits einige Teilkäufer dieses Modell an. Wie der Immobilien-Teilverkauf genau funktioniert, wann er sich lohnt und welche Vor- und Nachteile er für Eigentümer hat, lesen Sie hier.
Was versteht man unter dem Teilverkauf einer Immobilie?
Ein Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es dem Eigentümer, finanziell von seiner Immobilie zu profitieren, die er selbst bewohnt. Bei einem Teilverkauf wird nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern nur ein prozentualer Anteil. Der Teilkäufer wird durch den Kauf zum sogenannten stillen Miteigentümer an der Immobilie und erhält dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Das bedeutet, Sie können weiter in Ihrem Zuhause wohnen, es nutzen und bei Bedarf sogar vermieten. Das sichert Ihnen Ihr Nießbrauchrecht zu, das im Grundbuch eingetragen wird. Bei einem Teilverkauf beachten sollte man auch, dass bis zu 50 Prozent einer Eigentumswohnung oder eines Hauses an den Teilkäufer veräußert werden können.
Der Ablauf eines Immobilien-Teilverkaufs
Der Teilverkauf einer Immobilie erfolgt in mehreren Schritten. Nach einem kostenlosen und unverbindlichen Angebot sowie einer ausführlichen Beratung, legen Sie mit dem Teilkäufer fest, wie hoch der zu verkaufende Anteil Ihrer Wohnung beziehungsweise Ihres Hauses sein soll. Die Höhe des Anteils ist unter anderem davon abhängig, wie viel Geld Sie durch den Teilverkauf erhalten möchten. Für einen Teilverkauf muss Ihre Wunschauszahlung mindestens 100.000 Euro für maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie betragen. Demnach müsste das Objekt einen Marktwert von mindestens 200.000 Euro haben.
Sofern Sie auf Grundlage des Angebots den Teilverkauf wünschen, ermittelt ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter im nächsten Schritt den Marktwert Ihrer Immobilie. Dies ist bei einigen Teilkäufern kostenfrei. Stimmt der Eigentümer dem Angebot zu, muss der Immobilien-Teilverkauf bei einem Notar beurkundet werden. Der Notar veranlasst die Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch. Nach der Beglaubigung durch den Notar wird die vereinbarte Auszahlungssumme auf das Konto des Immobilien-Teilverkäufers überwiesen.
Besonders Senioren ab 55 Jahren, die sich im Alter langersehnte Wünsche erfüllen möchten oder im Rentenalter kein hohes Einkommen mehr zur Verfügung haben, profitieren davon. So können Sie dank des Teilverkaufs Ihrer Immobilie beispielsweise auf Reisen gehen, sich einen Oldtimer kaufen oder Ihre Kinder bei dem Kauf einer eigenen Immobilie finanziell unterstützen.
Welche Kosten fallen für einen Teilverkäufer an?
Bei einem Teilverkauf ihrer Immobilie müssen die Eigentümer mit verschiedenen Kosten rechnen. Zu den Kosten, die bei einem beziehungsweise durch einen Immobilien-Teilverkauf anfallen, zählen beispielsweise:
- das monatliche Nutzungsentgelt,
- die Instandhaltungs- und Renovierungskosten für die Immobilie sowie
- bei einigen Anbietern ein Durchführungsentgelt bei einem späteren Gesamtverkauf
Ein monatliches Nutzungsentgelt müssen die Teilverkäufer an den Teilkäufer für die Nutzung des verkauften Immobilienanteils zahlen. Je nach Teilkäufer fällt das Nutzungsentgelt unterschiedlich hoch aus.
In der Regel wird im Vertrag festgelegt, dass die Instandhaltungskosten für die Immobilie von dem Teilverkäufer allein zu tragen sind. Das heißt, Dachreparaturen, eine neue Heizungsanlage oder andere Maßnahmen müssen – wie bisher auch – vom Teilverkäufer gezahlt werden.
Viele Teilkäufer berechnen ein Durchführungsentgelt im Rahmen eines späteren Gesamtverkaufs der Immobilie. Es ist aktuell eine Gebühr in Höhe von bis zu 5,5 Prozent.
Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?
Je älter der Teilverkäufer ist, desto lohnenswerter kann auch ein Immobilien-Teilverkauf sein. Die Angebote der Teilkäufer richten sich daher häufig an Eigentümer ab 55 Jahren, die bereits in Rente gegangen sind oder kurz davor stehen. Wenn zu erwarten ist, dass die Immobilie in den kommenden Jahren deutlich an Wert gewinnen wird, kann sich ein Teilverkauf ebenfalls im Vergleich zu einem Komplettverkauf mit Auszug lohnen. Denn der Teilverkäufer kann weiter Zuhause wohnen und profitiert nach dem Teilverkauf ebenso von künftigen Wertsteigerungen. Zudem lassen sich im Rentenalter, dank des Teilverkaufs der Immobilie, lang gehegte Träume erfüllen.
Wann lohnt sich der Teilverkauf nicht?
Ein Teilverkauf lohnt sich in aller Regel nicht, wenn in absehbarer Zeit größere Reparaturen am Haus erforderlichwerden. Zusammen mit den regelmäßigen Zahlungen, die an den Teilkäufer zu leisten sind, können diese Ausgaben die finanziellen Vorteile schnell reduzieren. Auch wenn sich die Immobilie insgesamt in keinem guten Zustand befindet oder ein Wertverlust zu erwarten ist, ist ein Teilverkauf nicht empfehlenswert.
Worauf ist bei einem Immobilien-Teilverkauf zu achten?
Bei dem Teilverkauf einer Immobilie – egal, ob Haus oder Wohnung – müssen verschiedene Aspekte beachtet werden. Nur auf Grundlage einer umfassenden Beratung des Teilkäufers sowie einer realistischen Einschätzung des Marktwerts der Immobilie kann der Teilverkauf für den Eigentümer lukrativ sein. Ebenso sollten diesbezüglich zukünftig anfallende Kosten bestimmbar und kalkulierbar sein. Es muss darauf geachtet werden, inwieweit sich die Nutzungsentgelte möglicherweise in der Zukunft verändern können.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Wertentwicklungsklausel. Davon spricht man, wenn langfristige Zahlungen in privaten oder gewerblichen Verträgen mittels Preisindizes an die Preisentwicklung angepasst werden. Damit soll sichergestellt werden, dass die Gläubiger auch künftig den Betrag erhalten, der wertmäßig einer ursprünglich festgelegten Geldsumme entspricht. Weiterhin ist zu beachten, welches Recht sich der Teilkäufer einräumt und welche Gebühren er verlangt, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkauft werden soll.
