Immobilien als Kapitalanlage: Was sind die potentiellen Vor- und Nachteile?  

Die Investition in eine (Wohn-)Immobilie als Kapitalanlage wird für private Anleger immer interessanter – was sich nicht zuletzt auf die besonders günstigen Baufinanzierungsangebote zurückführen lässt. Allerdings stellt sich für viele Privatinvestoren, die aktuell auf der Suche nach einem möglichst profitablen Renditeobjekt sind, schon relativ früh die Frage, welche Immobilienart denn voraussichtlich die höchsten Gewinne abwirft. Neben Ferienwohnungen und Gewerbeimmobilien sind hier vor allen Dingen auch Mehrfamilienhäuser (beziehungsweise Miet- oder Zinshäuser) zu nennen. Doch bevor man sich endgültig auf ein solches Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage festlegt, sollte man optimalerweise schon im Vorfeld sämtliche Vor- und Nachteile etwas genauer unter die Lupe nehmen.

Ein Mehrfamilienhaus, das als Kapitalanlage genutzt werden soll, bietet schon auf den ersten Blick zahlreiche Vorteile: Die Investition ist vergleichsweise sicher, in der Regel steuerbegünstigt und darüber hinaus auch vor der stetig wachsenden Inflation geschützt. Zudem eignen sich vor allem Mehrfamilienhäuser auch sehr gut für die Altersvorsorge, da die Mieteinnahmen die eigene Rente zum Teil deutlich aufbessern können. Doch wie bei den meisten anderen Geldanlagen, gibt es auch bei dem Mehrfamilien- beziehungsweise Zinshaus einige potentielle Nachteile, die man keinesfalls außer Acht lassen sollte. Aber um welche Nachteile handelt es sich denn eigentlich genau? Auf welche etwaigen Fallstricke sollte der Anleger achten? Und welche Anforderungen muss ein Mehrfamilienhaus überhaupt erfüllen, um als gewinnbringende und möglichst sichere Kapitalanlage gelten zu können?

Was macht eine Immobilie zu einer (potentiell) sicheren Geldanlage?

Damit sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage auch tatsächlich rentiert, sollte die Immobilie im Optimalfall gleich mehrere wichtige Anforderungen erfüllen. Dabei handelt es sich laut den Experten von Simon Immobilien zum einen um den Kaufpreis, der „in jedem Fall nicht über dem regionalen Durchschnitt liegen sollte, da sich die gewünschte Rentabilität ansonsten deutlich verzögert.“ Zum anderen sollte der Anleger „großen Wert auf die Lage des Objektes legen.“ Befindet die Immobile beispielsweise in der Nähe der Innenstadt oder liegt sie weit draußen auf dem Land? Wie ist es um die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Schulen, Ärzte etc.) und die Verkehrsanbindung (Autobahnen, Schnellstraßen und öffentliche Verkehrsmittel) bestellt? Und wie hoch ist der durchschnittliche Mietpreis in der betreffenden Region? Darüber hinaus sollte sich das Mehrfamilienhaus in einem möglichst guten Zustand befinden – denn Schäden an der Bausubstanz, ein in die Jahre gekommenes Dach, angegraute Fassaden oder schlechte Wärmedämmung bedeuten in der Regel teure Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die viel Geld kosten und die Rendite dementsprechend deutlich schmälern.

Gut zu wissen: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, dass sich das Mehrfamilienhaus auch tatsächlich in einem akzeptablen Zustand befindet, sollte auf die Unterstützung eines unabhängigen Gutachters oder Experten setzen. Das bedeutet im Normalfall zwar einen finanziellen Mehraufwand, doch kann die professionelle Einschätzung eines Maklers oder Statikers unter Umständen vor einem sehr teuren Fehlkauf schützen.

Was sind die konkreten Vor- und Nachteile, wenn man ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage nutzen möchte?

Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft, kann – soweit alle wichtigen Bedingungen und Voraussetzungen erfüllt sind – eine Rendite von bis zu zehn Prozent erwirtschaften. Doch damit sich die Investition auch von Anfang an auszahlen kann, sollte sich der Anleger nach Möglichkeit schon im Vorfeld ausführlich und ganz in Ruhe über die verschiedenen Vor- und Nachteile informieren, damit aus der geplanten Altersvorsorge am Ende kein finanzielles Fiasko wird. Welche das sind und worauf man dabei außerdem noch achten sollte, zeigt die nun folgenden Übersicht.

Die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage
– Ein Mehrfamilienhaus gilt grundsätzlich – wie viele andere Immobilien auch – als langfristig sichere Geldanlage, da auch in den kommenden Jahren nicht mit einem Wertverlust zu rechnen ist.
– Eine Immobilie schützt das eigene Kapital vor der stetig steigenden Inflation.
– Stichwort Steuerbegünstigung: In der Regel können etwa zwei Prozent der (gesamten) Investitionssumme steuerlich abgesetzt werden. Tipp: Hier empfiehlt sich vorab ein ausführliches Gespräch mit dem Steuerberater.
– Ein gesichertes monatliches Einkommen durch die Mietzahlungen.
– Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit auf eine Wertsteigerung der Immobilie – denn sofern das Mehrfamilienhaus gut instand gehalten wird, ist auch in naher Zukunft damit zu rechnen, dass der Wert der Immobilie stetig weiter ansteigen wird.
– Der Anleger ist bei einem Mehrfamilienhaus (anders als beispielsweise bei einer Eigentums- oder auch Ferienwohnung) nicht auf nur einen einzelnen Mieter angewiesen.

Die Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage
– Unvorhersehbare Komplikationen, die zu einer (starken) Reduzierung der Mieteinnahmen führen können. Hier wäre beispielsweise der Bau einer Fabrikanlage oder einer Mülldeponie in direkter Nähe zu dem Wohnobjekt zu nennen. Tipp: Um derartige Probleme zu vermeiden, sollte sich der Käufer sich nach Möglichkeit schon weit im Voraus über die Pläne der Stadt (respektive der Gemeinde) informieren.
– Die Vermietung einer Immobilie ist häufig mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden, da gegebenenfalls ein Verwalter vor Ort eingesetzt werden muss, der dementsprechend weitere Kosten verursacht, die nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden können.
– Der Anleger muss sich im Normalfall persönlich sowohl um neue Mieter, als auch um die Vertragsverhandlungen kümmern, was zumeist mit einem hohen Zeitaufwand und weiteren Kosten verbunden ist.
– Es kann zu Problemen mit den Mietern kommen, wie zum Beispiel Verzögerungen bei den Mietzahlungen (unter anderem durch sogenannte Mietnomaden) oder mit Mietern, die die Wohnung verwüsten und das Inventar mutwillig beschädigen. Je nach Rechtslage kann es sein, dass man auf den entstandenen Kosten sitzenbleibt.
– Häufig steckt das gesamte Kapital des Anlegers in dem Mehrfamilienhaus. Wenn dieser nun aber beispielsweise durch eine unverschuldete Arbeitslosigkeit in eine finanzielle Schieflage geraten sollte, müssen entweder neue und zumeist sehr teure Kredite aufgenommen oder im schlimmsten Fall muss das Mehrfamilienhaus schnell und deutlich unter Wert verkauft werden.
– Wenn Sanierungs-, Renovierungs- oder größere Reparaturarbeiten anstehen, sind diese bei einem Mehrfamilienhaus oftmals deutlich teurer, als bei einem kleineren Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Zudem muss der Eigentümer mit verringerten Mieteinnahmen rechnen, falls bereits Mieter in den betreffenden Wohnungen wohnen.