# Das geerbte Siedlungshaus in Dachau: Verkaufen, vermieten oder einziehen? Datum: 17.07.2026 00:14 Kategorie: Deutschland & die Welt URL: https://hasepost.de/das-geerbte-siedlungshaus-in-dachau-verkaufen-vermieten-oder-einziehen-733449/ --- Es ist die häufigste Erbschaft im Landkreis: das Haus aus den 60er oder 70er Jahren, gebaut von den Eltern, längst abbezahlt, gepflegt, aber seit Jahrzehnten kaum modernisiert. In Dachau Süd, in Augustenfeld, entlang der Siedlungsstraßen Richtung Karlsfeld stehen tausende dieser Häuser. Und irgendwann sitzen die Kinder am Küchentisch und müssen eine Entscheidung treffen, die emotional schwer und finanziell komplex ist. Drei Punkte entscheiden dabei über deutlich mehr Geld, als die meisten Erben ahnen: die Steuer, die Sanierungspflicht und eine Dachauer Besonderheit, die viele übersehen. ### Der Grund ist oft mehr wert als das Haus In Dachau liegt der Wert eines geerbten Siedlungshauses häufig zu 70 oder 80 Prozent im Grundstück. Bei Grundstückswerten, die in guten Lagen die Tausend-Euro-Marke pro Quadratmeter längst überschritten haben, ist ein 600-Quadratmeter-Grund schnell mehr wert als das darauf stehende, sanierungsbedürftige Haus. Das verändert die Käuferlandschaft komplett: Neben Familien, die selbst einziehen und sanieren wollen, bieten Bauträger mit, die das Haus abreißen und das Grundstück neu bebauen, oft mit einem Doppelhaus oder mehreren Wohneinheiten, sofern das Baurecht es hergibt. Für Erben bedeutet das: Der Zustand der Heizung ist für die eine Käufergruppe entscheidend und für die andere völlig egal. Wer sein Elternhaus nur nach Wohnwert bepreist, verschenkt womöglich das Bauträgerpotenzial. Wer umgekehrt nur auf Abriss kalkuliert, schreckt Familien ab. Ein erfahrenes Immobilienmaklerbüro in Dachau prüft deshalb zuerst die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks nach Bebauungsplan oder Paragraf 34 BauGB, bevor überhaupt ein Preis genannt wird. Diese Prüfung entscheidet in Dachau regelmäßig über sechsstellige Unterschiede. ### Erbschaftsteuer: Die Freibeträge und die Familienheim-Falle Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei Dachauer Immobilienwerten ist der schnell überschritten, vor allem wenn nur ein Kind erbt. Zwei Regelungen sollten Erben kennen. Erstens die Familienheim-Befreiung: Zieht ein Kind selbst in das geerbte Haus ein und bleibt dort zehn Jahre wohnen, bleibt die Immobilie bis 200 Quadratmeter Wohnfläche komplett steuerfrei, zusätzlich zum Freibetrag. Der Einzug muss allerdings unverzüglich erfolgen, die Rechtsprechung zieht die Grenze in der Regel bei sechs Monaten. Wer die Zehnjahresfrist ohne zwingenden Grund abbricht, zahlt die Steuer rückwirkend nach. Die Befreiung ist also ein starkes Argument fürs Einziehen, aber nur für Erben, die diese Bindung wirklich wollen. Zweitens die Spekulationsfrist beim Verkauf: Erben treten in die Haltefrist des Erblassers ein. Bei einem Haus, das die Eltern vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft haben, ist die zehnjährige Frist längst abgelaufen, der Verkauf bleibt einkommensteuerfrei. Anders kann es bei später zugekauften Grundstücksteilen oder vermieteten Einliegerwohnungen aussehen. Hier lohnt der Blick in die Unterlagen, bevor man verkauft. ### Die Sanierungspflicht, die mit dem Erbfall nicht immer verschwindet Viele Elternhäuser im Landkreis waren von den Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes befreit, weil die Eigentümer seit Februar 2002 selbst darin wohnten. Diese Befreiung endet mit dem Eigentümerwechsel. Wer erbt und nicht selbst einzieht, muss innerhalb von zwei Jahren nachrüsten: Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen, Austausch von Öl- und Gasheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind (Niedertemperatur- und Brennwertkessel ausgenommen). Wer selbst einzieht, übernimmt die Fristen ebenfalls. Für die Entscheidung heißt das konkret: Beim Vermieten kommen diese Kosten sofort auf den Tisch, dazu meist Bad, Elektrik und Fenster, wenn die Wohnung am Dachauer Mietmarkt bestehen soll. Realistisch liegen Erben bei einem unsanierten 70er-Jahre-Haus schnell bei 100.000 bis 200.000 Euro, bevor der erste Mieter einzieht. Beim Verkauf hingegen preist der Markt den Sanierungsstau ein, ohne dass die Erben in Vorleistung gehen. Die oft gehörte Idee, „vorher noch schnell zu sanieren, um mehr zu erlösen“, geht bei diesen Häusern selten auf, weil Käufer ohnehin nach eigenem Geschmack umbauen oder der Bauträger abreißt. ### Vermieten in Dachau: Die Rechnung ehrlich machen Die Mietnachfrage im S-Bahn-Bereich der S2 ist hoch, das spricht fürs Vermieten. Ehrlich gerechnet steht dem aber einiges gegenüber: die Sanierungssumme vorab, laufende Instandhaltung eines alten Hauses, Mietausfallrisiko und der Verwaltungsaufwand, den viele Erben unterschätzen, wenn sie selbst nicht vor Ort wohnen. Als Faustprobe hilft der Vergleich der Nettomietrendite nach Sanierung mit dem, was der Verkaufserlös konservativ angelegt abwirft. In vielen Dachauer Fällen liegt die Mietrendite eines Altbestands nach allen Kosten unter drei Prozent. Vermieten lohnt sich dann vor allem für Erben, die langfristig auf die Grundstückswertentwicklung setzen und die Bindung aushalten. ### Erbengemeinschaft: Erst die Zahl, dann die Diskussion Erben mehrere Geschwister gemeinsam, scheitern Entscheidungen selten am Steuerrecht und oft an unterschiedlichen Preisvorstellungen. Der eine hängt am Elternhaus, die andere braucht Liquidität, der dritte hat vom Nachbarn eine Zahl gehört. Bewährt hat sich, die Reihenfolge umzudrehen: zuerst eine fundierte, dokumentierte Werteinschätzung einholen, inklusive der Frage nach dem Bauträgerpotenzial, und erst dann über verkaufen, auszahlen oder vermieten sprechen. Eine gemeinsame, belastbare Zahl nimmt der Diskussion die Emotion. Und sie verhindert das teuerste Szenario überhaupt: die Teilungsversteigerung, bei der regelmäßig deutlich weniger erlöst wird als am freien Markt. Am Ende gibt es für das geerbte Siedlungshaus keine pauschal richtige Antwort. Aber es gibt eine richtige Reihenfolge: Baurecht und Grundstückswert klären, Steuerfristen prüfen, Sanierungspflichten beziffern und erst dann entscheiden. Wer diese Reihenfolge einhält, trifft die Entscheidung mit Zahlen statt mit schlechtem Gewissen. --- Quelle: Hasepost.de - Die Zeitung für Osnabrück